Um levantamento inédito revela que os “predinhos” de São Paulo — aqueles simpáticos imóveis de até cinco ou seis andares, normalmente sem porteiros e construídos por famílias que eram donas do terreno — voltaram a pipocar na cidade.
Entre quase 4 000 edifícios do tipo mapeados pela pesquisa, 15% deles foram construídos de 2010 para cá, um renascimento após as “décadas perdidas” de 1980 e 1990. A tendência se acentuou nos últimos anos: entre 2020 e 2022, o número de predinhos construídos é quase a metade de todos aqueles feitos na década anterior.
Os dados foram reunidos pela Yuca, uma startup da área imobiliária, a partir de bases de informações do IPTU. A pesquisa localizou 3 876 prédios “monousuários” na cidade, ou seja, edifícios com um único dono — entre eles, 80% têm quatro andares ou menos. Os dados confirmam que o apogeu dos predinhos foram os anos 1960, quando 30,9% deles foram construídos.
Após um declínio nas décadas seguintes, a tendência voltou a ser de alta, como mostra o gráfico.
O levantamento também aponta os bairros campeões de edifícios baixinhos: Brás, Bom Retiro e Santa Cecília — o Centro domina a lista, mas vizinhanças tradicionais como Santana (na Zona Norte) e Ipiranga (na Zona Sul) também se destacam.
O número de novos predinhos, de certa forma, acompanha a construção de edifícios “comuns” na cidade. Mas existem peculiaridades: como os predinhos são feitos para alugar, uma vez que quase sempre pertencem a um único dono, o surgimento deles varia conforme os altos e baixos dessa opção de moradia.
“Nos anos 1950, com os ciclos de imigração, a taxa de pessoas que moravam de aluguel era de 40% no país. Nas décadas seguintes, o governo incentivou a casa própria e o número passou a cair. Atingiu o mínimo em 2010, próximo a 20% — o percentual é mais alto nas capitais”, diz Rafael Steinbruch, CEO da Yuca.
“Os dados recentes do IBGE mostram que o aluguel voltou a se popularizar. As novas gerações moram mais tempo dessa forma”, ele afirma — em São Paulo, o índice é de 28%.
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Para serem bons negócios nos tempos atuais — quando as construtoras parecem acreditar que os megaedifícios são o único modelo viável —, os predinhos recorrem a soluções criativas, como o retrofit ou o “aluguel por assinatura”.
“Nós cobrávamos 1 000 reais por mês e tínhamos só cinco ou seis inquilinos (de 18 apartamentos). Hoje, fazemos um ‘pacote’ por 3 000 reais (com condomínio, contas básicas e uma faxina por semana) e a ocupação é próxima de 100%”, diz Gustavo Razuk, proprietário — junto com a irmã Renata — de um predinho dos anos 1950 na Santa Cecília recém-premiado como Melhor Retrofit de 2023 por uma associação do setor imobiliário.
O aluguel por assinatura, que funciona com curtas temporadas e esquema de “pacote”, é a aposta de startups como a Yuca e a Charlie. “O público é de jovens que escolheram morar no bairro”, diz Renata.
Na Vila Romana, Zona Oeste, um predinho recém-construído mostra como eles podem ajudar no adensamento urbano — sem acabar com a vista ou o sol do bairro. No terreno de 450 metros quadrados, havia somente uma casa — ou seja, morava só uma família.
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Como o novo prédio tem apartamentos pequenos (de 25 a 35 metros quadrados), a Prefeitura o considerou uma Habitação de Interesse Social e autorizou um alto índice construtivo no terreno. Assim, em apenas três andares, agora existem 24 unidades.
“Além de me proporcionar a renda do aluguel, acredito que o edifício vá se valorizar como imóvel”, diz o advogado Adriano Troli, incorporador do novo predinho.
Publicado em VEJA São Paulo de 22 de dezembro de 2023, edição nº 2873
