O gaúcho Rafael Birmann, 68, agitou o mercado de escritórios de São Paulo nos anos 90 ao disseminar pela cidade os edifícios “triple A”, uma classificação para endereços comerciais superluxuosos à época. Fez arranha-céus na Faria Lima onde hoje estão negócios como o JP Morgan e o Deutsche Bank. No início dos anos 2000, endividado e enrolado com a alta do dólar, Birmann praticamente quebrou. Salvo por uma sociedade com Ricardo Baptista, filho do fundador da Aché, ele agora volta em alto estilo.
Após sete anos de obras, o empresário inaugura o B32 (acima), na esquina da Avenida Faria Lima com a Rua Leopoldo Couto de Magalhães, um dos cruzamentos mais caros do país — o terreno tinha sido a última propriedade que sobrou para Birmann após ele pagar os credores. O novo conjunto é formado por um prédio comercial de altíssimo padrão (o Facebook está de mudança para lá), uma praça com cem mesas e 400 cadeiras móveis importadas dos Estados Unidos (vão ficar sobre o mosaico azul da foto acima), um novo restaurante asiático de Arri Coser (fundador da Fogo de Chão), chamado Dasian, cafés e um teatro com tecnologias inéditas na cidade.
Ah, sim: e uma baleia metálica de 20 metros de comprimento com uma passagem pelo interior de sua “barriga”, que promete virar ponto de referência na avenida — e, quem sabe, sucesso no Instagram. Ao todo, a empreitada ocupa 14 000 metros quadrados e custou 700 milhões de reais entre a compra de terrenos adicionais e a obra — 2 milhões só para a baleia.
“A praça é inspirada no Bryant Park (um parque de gestão privada em Nova York). Vai ter banheiros públicos e apresentações de artistas escolhidos pela curadoria do teatro. Também faremos projeções na fachada”, diz Birmann. “Se vão roubar as cadeiras? Não sei, mas a cultura de experimentação urbana tem de ser vivida, experimentada”, ele afirma.
Os diferenciais fisgaram a turma da tecnologia: além do Facebook, marcas como Shopee (gigante asiático do e-commerce) e Red Hat vão habitar o prédio. Dos 25 andares, restam cinco vagos e há uma fila de interessados. “O aluguel comercial de alto padrão na Faria Lima custa por volta de 170 reais o metro quadrado. No B32, cobramos 225. Investir em bom urbanismo se paga”, diz o empresário. O edifício já tem dois andares em atividade e deve funcionar em plena capacidade até o fim do ano. As outras estruturas da praça devem sair em outubro.
Na esquina oposta, a Faria Lima vai ganhar um shopping de luxo do grupo JHSF — o mesmo que construiu o Cidade Jardim (na Marginal Pinheiros) e o CJ Shops (nos Jardins). É outra aposta de peso na região: o investimento será próximo a 700 milhões de reais, segundo fontes desse mercado. Vai ocupar o terreno onde funcionava o bufê Casa Fasano, na mesma rua Leopoldo. Como incorporou outros imóveis vizinhos, o shopping terá sua frente principal na Faria Lima.
“Teremos duas operações gastronômicas com mesas nas calçadas”, diz Robert Bruce Harley, CEO da JHSF Malls. Haverá também salas de cinema e uma academia com piscina. Além, claro, das grifes luxuosas que adornam os shoppings da JHSF, como um Empório Fasano de 1 000 metros quadrados no térreo. As obras começam no fim do ano e duram de dezoito a 22 meses. “É a melhor esquina de São Paulo”, acredita o executivo.
Outra investida de peso dará nova vida ao conhecido terreno do supermercado Extra da Rua João Cachoeira, a 500 metros do cruzamento onde fica o B32 e o shopping. Segundo a GTIS Partners, dona da área de 55 000 metros quadrados, o projeto com escritórios, lojas e serviços está em fase final de licenciamento. No mesmo quadrilátero, a marca Fasano vai lançar um novo hotel e residencial em 2022. Terá fachada ativa (ou seja, restaurantes e lojas no térreo) para a Rua Pedroso Alvarenga.
A onda de megaprojetos é acompanhada por um pico de lançamentos residenciais também de alto padrão no Itaim — o que pode ser positivo, afinal a Faria Lima quase exclusivamente comercial sofre com a falta de pessoas nas calçadas à noite e o excesso de trânsito para quem trabalha, mas não mora no bairro. Incorporadores que tinham comprado potencial construtivo pela Operação Urbana Faria Lima passaram a utilizá-lo para lançar prédios de apartamentos (veja o quadro).
Mesmo com a oferta, os preços no bairro passam de 40 000 reais por metro quadrado em alguns bolsões de hipervalorização, como as imediações do Parque do Povo e a própria rua Leopoldo. Na média, o metro quadrado no Itaim custa 15 000 reais, segundo o DataZAP+. Na recordista Vila Nova Conceição, chega a 20 000. “Há dois meses, lançamos um prédio no final da Joaquim Floriano, atrás do Pátio Malzoni (sede do Google, na Faria Lima). As menores unidades, de 105 metros, custam 3 milhões. As maiores, 7,5 milhões. Dos 48 apartamentos, já vendemos 21 e antecipamos as obras em quatro meses”, diz Dalton Guedes, 35, sócio da Yuny Incorporadora, que nesse projeto tem parceria com a Sequóia Properties.
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Publicado em VEJA São Paulo de 15 de setembro de 2021, edição nº 2755
