Antes de comprar um imóvel, o paulistano pesquisa, em média, seis meses. Vai a lançamentos, visita diversos empreendimentos, faz contas… mas não se muda para longe de onde está instalado. Em média, distancia-se 3,2 quilômetros da antiga residência. Consumidores de apartamentos do chamado perfil econômico (até 250 000 reais) se afastam 3,8 quilômetros. Os de imóveis de padrão mais elevado (acima de 500 000 reais), 2,5 quilômetros. Saber disso norteia muitas das táticas de incorporadoras e imobiliárias. Não à toa, elas costumam investir bastante em pesquisa. Maior imobiliária do país, segundo ranking da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), a Lopes tem um departamento especializado em esquadrinhar o que procuram aqueles que estão atrás de um imóvel novo, seja para morar, seja para investir. VEJA SÃO PAULO teve acesso aos dados de levantamentos realizados com mais de 1 300 pessoas nos primeiros oito meses deste ano. “Nossos corretores batem de porta em porta para convidar os vizinhos a conhecer um lançamento”, conta Cristiane Crisci, gerente executiva de inteligência de mercado da Lopes. “Do entorno costumam sair 70% das vendas.”
Fonte: Lopes Inteligência de Mercado. Preço médio do metro quadrado de área construída de imóveis residenciais em 2009.
Esse apego às raízes não é fruto apenas de bairrismo. Morar perto do trabalho e de parentes significa perder menos tempo em congestionamentos — os moradores da Grande São Paulo ficam, em média, duas horas e 42 minutos parados no trânsito todos os dias. “Atualmente, qualidade de vida é fazer tudo perto de casa”, diz a gerente de treinamento de vendas Taísa dos Santos. Ela vive em um apartamento alugado no Morumbi, mas comprou outro no Brooklin, onde fica a sede da companhia farmacêutica em que trabalha. “Vou poder passar na casa dos meus pais no fim do expediente e levar meu cachorro para passear na hípica.”
QUEM SÃO OS NOVOS PROPRIETÁRIOS (POR PERFIL DE IMÓVEL)
Diferenças de gosto dividem a cidade em dois grupos. “Os moradores das zonas Leste e Norte são mais caseiros”, diz Fábio Soltau, diretor de desenvolvimento da Fernandez Mera Negócios Imobiliários. “Por isso, procuram apartamentos com quartos e cozinha maiores.” Nas zonas Sul e Oeste, valorizam-se mais a praticidade e a localização. “Os imóveis têm, então, salas maiores, para quem quer receber os amigos.” Nos últimos três anos, a região sul concentrou 41% dos lançamentos da cidade. O bairro campeão é o Morumbi, com 7 992 unidades — quase o dobro do segundo colocado, a Vila Prudente. Com escassez de terrenos, o centro reuniu apenas 3% dos imóveis postos à venda.
O QUE ATRAI NA COMPRA (POR PERFIL DE IMÓVEL)
Apesar de ter o maior volume de lançamentos da capital, o Morumbi não está entre os dez bairros que mais se valorizaram. Nos últimos cinco anos, o preço do metro quadrado no Jardim América foi o que mais cresceu: 36%. Passou de 7 360 reais em 2004 para 9 980 reais em 2009, impulsionado pelo baixo número de ofertas no mercado de altíssimo padrão (em valores atualizados pelo Índice Nacional de Custo da Construção). Barra Funda e Butantã vêm logo em seguida, com 25% e 23% de valorização, respectivamente. Nesses dois casos, a alta é fruto de uma mudança de vocação. No passado, os bairros eram industriais e cheios de galpões. Os prédios foram chegando aos poucos e, nos últimos tempos, melhorando de padrão. “Os terrenos cada vez mais raros e as leis municipais restritivas estão encarecendo o metro quadrado”, afirma João Crestana, presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis (Secovi). O aumento da oferta de crédito imobiliário ajuda a demanda e também faz o preço subir. “Só nos últimos doze meses o crédito cresceu 50%”, diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp.
A popularidade dos fatores “área de lazer” e “paisagismo” reflete a vontade dos paulistanos de manter algum contato com a natureza. “Os novos imóveis têm até 30% de seu espaço ocupado pelo terraço. Em outras capitais, isso seria visto como desperdício”, conta Paola Alambert, diretora de marketing da Abyara Brokers. “Nossa varanda rouba parte dos 140 metros quadrados de área útil, mas será um bom lugar para fazer churrasco e receber os amigos”, festeja a publicitária Thais Nascimento, que planeja se mudar neste mês para Perdizes. Outra característica desses imóveis é ter ao menos duas vagas de garagem, mesmo os apartamentos diminutos. Segurança reforçada deixou de ser luxo. “Ainda que simples, os edifícios têm cerca elétrica, câmeras de vídeo e garagem com dois portões”, explica Fernando Sita, diretor-geral de vendas da Coelho da Fonseca. “Os prédios de alto padrão estão adotando chip nos carros, seguranças armados e elevadores que só liberam o acesso ao andar após a leitura da impressão digital.”
EM RITMO ACELERADO
Depois de cair em 2008, o número de unidades residenciais vendidas na cidade pode superar recorde
Um elemento novo nesse mercado aquecido — após uma pequena queda no número de lançamentos em 2008, as vendas voltaram a crescer e podem registrar neste ano um recorde histórico — são os edifícios temáticos. “Lançamos um prédio na Avenida Hélio Pellegrino que usou apenas madeira de reflorestamento”, diz Sita, da Coelho da Fonseca. “As pessoas ainda não procuram um apartamento ecológico, mas essa característica funciona como fator de desempate.”
OS BAIRROS QUE MAIS SE VALORIZARAM
Preço do metro quadrado de área construída atualizado pelo Índice Nacional de Custo da Construção (em reais)
Em Alphaville, o condomínio iGLOO trará serviços de baby-sitter e massagista, além de garagem com tomada para carregar o carro elétrico — que quase ninguém tem, diga-se. Todas as unidades foram vendidas em um único fim de semana. Os edifícios da marca MaxHaus apostam em tecnologia. Se o cliente quiser, poderá dispensar as paredes entre os cômodos. E as unidades são entregues com sistema de automação que permite ligar o forno de microondas ou a banheira pelo iPhone, quando o morador está a caminho de casa. “Antigamente, todos os apartamentos eram construídos para pai, mãe e dois filhos”, lembra Andreas Auerbach, diretor comercial da MaxCasa, incorporadora dos MaxHaus. “Solteiros ou casais sem filhos tinham de se adaptar.” Hoje, não é preciso ter uma família típica de comercial de margarina para encontrar um lugar que parece ter sido feito sob medida para você.
Ilustrações baseadas no jogo Banco imobiliário, da estrela
